三、四级房地产市场已经被抛弃?一群开发商正

2020-05-13 作者:Sien 来源:南充规陷房产资讯网   |   浏览(189)

不知不觉中,第一条线和第二条线,或者说第三条线和第四条线,已经成为住宅企业战略布局的分水岭。完全不同。如果一家公司不能对第一、第二条线和第三、第四条线做出明确的定义,外界通常会认为它是一个战略不明确的外星人。

自上一轮房改政策逐步退出以来,由于以345线城市为代表的低档次城市的经济前景不容乐观,大多数房企并不重视这部分市场。特别是今年新皇冠肺炎爆发以来,出于对低能耗城市医疗条件和综合治疗水平的关注,房地产行业的“三四线”观点占据了上风。

然而,市场的真实表现并不像城市能源水平的划分那么简单。

2020年5月10日下午,中国西南四线城市的房地产中介佟和伟(化名)异常忙碌。他代表一家房地产公司正在做本地推介会,原本并没有抱很高的期望,结果客户不断刷新期望,现场频频加座。

佟鹤伟对第一财经记者说:“虽然这是一个小城市,但城市核心区的建筑仍然受到当地消费者的欢迎。更好的环境和合适的价格总能吸引顾客的注意力。"

这个位于中国西南四线的小城市,就像中国三、四线数百个城市的缩影,在城市化的浪潮下,推动着城市生活环境的更新和迭代,从而给房地产市场带来了勃勃生机。

乡村花园总裁莫斌(02007。香港)在今年3月的演出会上说:“疫情爆发后,城市化是刺激消费的一种手段,这对三线、四线肯定是有好处的。此外,流行病过后,在需求方面,3号线和4号线的客户将越来越愿意改善他们的住房。目前,政府也对供应方给予了大力支持,希望供应方和需求方能够联合起来,在3号线和4号线实现更好的销售局面。”

碧桂园目前是领先的房地产公司之一,对低能耗城市的房地产前景有着最清晰的展望。最近,该集团还发起了一场大规模的区域裂变,将区域数量从47个增加到73个,以实现快速下沉潜在的345线城市的目标。

在政策方面,自今年以来,房地产市场的政策调整次数已超过200次。三线和四线以下城市的新政策对房地产更加友好,给这些房地产市场的前景带来了温暖的风。

在中国房地产历史的周期和周期中,一级和二级城市与三级和四级城市之间经常出现周期错位。现在,三级和四级城市会因为温暖的政策风再次站在风口浪尖上吗?每一个追逐风口的房地产企业,是时候再次改变立场和股票了吗?

这项政策倾向于友好。

4月9日,国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出重点城市群、大都市区、中心城市、县城、特色城镇和特色小城镇都是电力系统不同层次的功能节点,每个节点都能充分发挥自身的比较优势。与此同时,要督促常住人口不足300万的城市完全取消居住限制,督促常住人口超过300万的城市基本取消对重点人群的居住限制,促进农业移民等非户籍人口向城市转移。

为了加快实现1亿非户籍人口落户城市,加快新型城镇化进程,房地产是一个不可排斥的参与者。

一家上市房地产公司的高管对第一财经表示:“许多公司还没有达到规模界限,但一线和二线城市的产能有限,竞争激烈,而三线和四线城市仍将受益于城市化的影响,很可能会获得更丰厚的市场红利。”

除了宏观层面的推动,地方政府在微观层面对房地产的支持也是有限的

例如,湖南省岳阳市在《2020年度岳阳市主城区经济适用住房货币补贴实施方案》中明确表示,该市主城区的中低收入住房困难家庭可以申请经济适用房货币补贴。补贴标准为:无住房的低收入家庭每户一次性补贴6万元;低收入住房困难家庭每户一次性补助5万元。

另一个例子是山东省人力资源和社会保障部等13个部门联合发布的《关于做好2020年高校毕业生就业工作的通知》,其中提到将更加努力吸引毕业生到露露工作。该省将完全放开对大学生和毕业生定居的限制,该省所有16个城市将能够在就业前定居下来。

研究发现,目前大多数城市的房地产相关政策主要集中在公积金政策、结算政策、延期土地支付政策和加速预售政策。一方面,降低需求方的购买门槛,另一方面,减轻住房企业供应方的负担。

“目前,货币政策相对宽松,市场价格相对较低。较低的利率降低了某些还款压力,这实际上将对收入相对较低的三线和四线买家产生更大的影响,从而刺激一些新的需求。”一家上市房地产公司的总裁告诉记者。

作为一家坚定投资于345线城市的领先房地产公司,碧桂园判断,定居政策将使拥有100万至500万城市人口的大城市成为主要受益地区。目前,公司97%的股权价值位于常住人口在50万以上的地区,93%位于人口流入的地区,符合未来人口流动的趋势。

更强有力的支持在于金融方面。央行发布的金融数据显示,4月份新增社会融资和信贷规模环比下降,但同比增速相当可观。4月底,广义货币(M2)同比增长11.1%,分别比上月末和去年同期增长1%和2.6%。增长率达到2017年1月以来的新高。其中,M2经济增长创下40个月新高。社会融资存量达到265.22万亿元,同比增长12%,创下2018年6月以来的新高。

此外,作为三线、四线楼市驱动力的棚改项目专项债务,近期呈现井喷趋势。4月14日国务院常务会议指出,推进城市旧住宅区改造是改善居民生活条件、扩大内需的重要举措,要求地方政府对专项债务给予优惠待遇。一些银行家向第一财经记者透露,一些棚户区以前没有建成。为了确保城市化进程,银行系统将进一步支持这些特殊债券。

据第一财经不完全统计,截至5月12日上午11点,广东、江苏、四川、山东、深圳、山西等省市公开发行了特种债券,发行规模为2385.83亿元,超过了2月、3月和4月的月度特种债券发行量。

目前,特种债券的主要投资方向仍在传统基础设施领域,但不同的是,旧城改造也已被新纳入特种债券的范围。数据显示,今年有3.9万个旧城区计划进行改造,涉及近700万居民,是去年的两倍。

特殊债券的放松实际上支持了城市化的进一步发展。在过去的几年里,由于棚户区的货币化安置政策,一些三线和四线城市带来了大量的住房需求,从而释放了一波市场红利。当时,公司包括碧桂园、中国恒大(03333。香港),新城控股(601155。上海),中南建筑(000961。中粮控股(02772)。香盛地产等,因为他们抓住了这一波市场红利,迎来了规模的快速增长,成为这个时代红利的受益者。

土地市场预热

自3月和4月疫情略有缓解以来,一些三、四线城市的土地市场出现了一些迹象。

Kerri数据显示,土地交易总量和价格在3

房地产公司仍在34个主要城市积极收购土地。5月9日,江苏省无锡市共出售5块住宅用地,总成交价为82.75亿元,平均溢价19.6%。其中,京开区的原华庄地块和滨湖区的新巴鲁地块分别被徐汇控股(00884.HK)以25.98亿元和19.46亿元的总报价中标,共有156轮报价,地价分别为22.66%和35.23%,楼面地价分别为17305元/平方米和1532元/平方米。

惠山区西张11号地块由万科(000002)中标。总价格为12.25亿元。报价为31轮,升水率为9.37%,底价为11988元/平方米,为该板块底价的新高。

5月11日,经过28轮报价,86家房企进入一次性报价,最终金地(600383)胜出。上海)为13.4亿元,底价为12779.8元/平方米。

上海一家中小型房地产企业的投资者总是告诉第一财经:“我们集团最近还参与了无锡、常州等市场的土地拍卖,但竞争激烈得超乎想象。我们没有得到任何土地。”

一家房地产公司的副总裁也透露:“大多数房地产公司只有在净利润达到10%的情况下才会收购土地,但我们只需要达到7%。尽管我们的资本成本更高,利润更低,但这确保了我可以接手这个项目。”

Kerri监控主要城市的土地拍卖信息。无锡、常州、金华等城市吸引了数十家房屋公司参与拍卖,一些地块甚至出现了100多轮拍卖。

克里统计的30个样本三线和四线城市主要集中在长江三角洲和珠江三角洲地区。此外,还包括洛阳、九江、柳州等中西部三、四线城市。在这些城市中,超过90%的城市在过去三年中平均销售了超过300万平方米的商品房,并有一定的需求支撑。在需求的支撑下,这30个城市的市场供求状况并不比一线和二线城市差。市场供求关系仍处于相对健康的水平,库存压力虽有所增加,但仍处于相对较低的水平。

在佟和伟所在的西南四线城市,由于高铁开通等因素,该城市的中央商务区已开始重建,吸引了碧桂园、恒大、新城控股、万达集团和金科控股等主流开发商参与城市更新。在过去的几年里,商业和环境设施都经历了翻天覆地的变化。从第一家星巴克到第一家优衣库;从万达广场到逐渐引入新城的五岳广场,商业逐渐繁荣起来。

在今年的疫情下,房地产行业对三、四线城市的担忧一度升级,但此前4月份的交易数据显示,这些低线城市并不悲观。Kerri数据显示,2020年4月,75个三、四线城市的房地产市场成交面积较上月小幅增长1%,同比降幅收窄至26%。超过30%的三、四线城市已经基本恢复到疫情爆发前的水平,并有一定比例的同比增长,其中包括无锡和常州,这两个三线城市都很强大。当然,仍有近23-4个城市对市场不抱任何乐观态度,销售额同比下降了一半。

住宅企业投资下降

当大多数房地产企业陷入一线和二线城市的竞争格局时,一些公司已经悄悄地开始了另一项偿债投资安排。

碧桂园证实,该集团正在进行新一轮的组织结构调整,共涉及21个区域,其中上海、江苏、安徽、湖南、湖北、广西等15个大区域被拆分,拆分后新增26个区域。其余领域涉及其管辖范围内项目范围的调整和变化。调整后,郊野公园的管辖范围由47个增加至73个。

随着市场的快速变化,碧桂园的组织结构高度整合。据统计,从2019年到此次调整,碧桂园至少实施了6次较大的组织结构调整,以提升其全周期

碧桂园透露,区域结构调整的目的始终是提高管理效率,着力深化345线市场,提高全周期竞争力。调整主要根据市场容量、绩效规模、管理半径、区域运营团队综合能力水平的实际情况,并灵活采用兼并或裂变等措施。

具体来说,合并较小的邻近区域旨在整合、集中和提高效率,而分割和细分较大的区域是为了丰富布局,接近市场,并继续深入到345线,这相当于“使瘦人增肌”或“使胖人减肥”,从而实现相对平衡的“姿势”。

以碧桂园的上海-苏州地区为例。去年,总销售额约为870亿元,在2019年全国百强住宅企业中排名第40位。销售额连续三年在集团中排名第一。这一次,它被划分为上海的四个地区——苏州、南通、江苏中部和江苏北部。前湖南地区多年来一直保持着当地市场份额的第一位。2019年的销售量超过了第二、第三和第四家地方住宅企业的总和。这一次也分为四个部分。

一般来说,住宅企业的合并区域被视为战略收缩,而分割区域往往是由于战略扩张。过去一年,碧桂园的合并区域曾被市场解读为逐渐收紧低水平城市的前线。然而,从分割区的运作来看,它的吸引力更多的是跟随市场节奏,优化组织以保证组织的灵活性,而不是像外界预测的那样“放弃低水平城市”。碧桂园表示,该集团将“坚持占领第三和第四条线,坚决击沉第五和第六条线,并精心布置第一和第二条线”。

虽然在三、四、五线城市派驻部队的住宅企业数量在行业中仍然很少,但碧桂园并不缺少追随者。第一次金融采访发现,一批大型住宅企业在战略布局上悄然下沉,围绕城市群和城市圈的三线、四线城市布局更加广泛。钟君集团(01966.HK)就是其中之一。

今年4月,钟君集团与广东省梅州市签署了战略合作框架协议。根据该计划,钟君集团计划在梅州投资建设大型商业综合体和城市更新项目,计划总投资约130亿元。主要建设集大型商业、主题街区、大型超市、住宅区于一体的城市商业综合体,以及旧城区住宅区改造项目。

因为钟君像新城控股一样,是由“房地产业务”驱动的双轮驱动,它更愿意布局在三、四线城市的核心区域。钟君集团董事长黄朝阳在上一次投资者大会上直言不讳地表示:“征地是生死线。该公司将使用购物中心和长期租赁公寓作为征地的起点。它计划今年收购20个购物中心:30套长期租赁公寓(包括轻资产)。”钟君布局的主要战场是在一个有三四条线的大城市。

同样,证券公司总裁俞(000656。深交所(SZ)在今年的业绩会议上表示,金科证券将坚持以二、三线城市为主、一、四线城市为辅的征地策略。金科股份认为,三、四线城市市场容量大且稳定,属于监管的低洼地区,市场竞争弱,杠杆率高。

排名第345位的房地产公司更看重低能耗城市的回报周期,而不是高能耗城市。碧桂园披露的一组数据显示,2019年收购18个月后,本集团三线和四线城市项目的投资转换率为1.27,明显优于一线和二线城市项目的0.71以下的投资转换率。碧桂园所在的三、四线城市中,88%处于供不应求或合理状态,相当于三、四线城市股权价值的88%。

BOCI认为市场过于均衡

早在2018年的一个公开场合,当被问及三线、四线市场是否存在压力时,碧桂园董事长杨国强回答说,每个城市都有自己的特殊性,很难简单区分一线、二线或三线、四线。相反,应该根据每个城市和地区的具体指标进行分析。在第一和第二行有不好的市场,在第三和第四行也有卖得好的商品。杨国强认为,三线、四线和五线城市肯定会受益于中国的城市化进程。

诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫斯蒂格利茨预言,在21世纪,两大因素将影响人类社会的发展,一个是美国的高科技,另一个是中国的城市化。

在房地产市场的中心,历史的巨浪吞没了每一个房地产企业,不同的选择仍在进行。这一次,这是一个机会还是一个风险,只能在未来的每一个房子、每一扇门和每一扇窗户中推断出来的故事中得到证实。

三、四级房地产市场已经被抛弃?一群开发商正