最近对房屋租赁市场的调查:市场已经回暖,危机

2020-05-13 作者:Sien 来源:南充规陷房产资讯网   |   浏览(140)

租户减少,成本增加。新的皇冠肺炎的突然爆发无疑加剧了住房租赁企业已经很差的盈利能力,也放大了该行业的风险。然而,随着疫情逐渐缓解,工作和生产全面推进,租赁市场开始迅速升温,租赁季节再次出现。

受到疫情考验的房屋租赁市场发生了什么变化?房屋租赁企业如何抓住机遇走出困境?《经济日报》的记者最近深入到房屋租赁市场给你带来了一个调查。

随着中国新一轮肺炎疫情的逐渐缓解,全国房地产市场逐渐升温,租赁市场也在蓬勃发展。

此前,由于春节和疫情的综合影响,自今年1月中旬以来,租赁市场的成交量大幅下降。在传统的二月租赁季节,租赁市场几乎停滞不前。然而,从3月开始,该国大部分地区欢迎恢复工作和生产,这导致租金周转率急剧上升。今年的春季租赁季并没有完全缺席,而是比去年推迟了一个月。在这种情况下,租赁公司的困难有所缓解吗?租赁市场的可持续发展应该发挥哪些方面的作用?

市场触底反弹

  数据超去年创新高

根据市场研究机构壳牌研究院(Shell Research Institute)的数据,3月第三周的房屋租赁交易量超过了去年同期水平,并在第四周达到新高,超过了去年春节后旺季的周交易量峰值。整个3月份,壳牌平台监测的18个城市的房屋租赁交易额环比增长5.33倍,同比增长9.81%。

壳牌研究院高级分析师黄辉表示,一方面,3月份,租赁公司开始逐步恢复工作,以促进市场复苏。另一方面,鉴于租赁市场,全国许多城市都发布了租赁财政补贴通知。对新建、改建、运营和激活租赁住房,以及企业和个人在政府租赁平台上注册都有相应的补贴,在一定程度上刺激了租赁市场。

记者走访了北京的一些商业圈和住宅区,发现随着工作和生产的恢复,一些房地产中介已经开门迎客,租房者也逐渐增多。“我回来的第一件事就是租房子。出租房屋的清洁服务已经升级为消毒和清洁。管理员留下了日常消毒材料,这很让人放心。”最近从家乡回到北京工作的黄(音译)成功地签下了一份合同,住进了丰台区一位主管租用的公寓。

记者发现,共有17个省市在疫情期间出台了42项房屋租赁政策,加强了防疫管理,引导了市场健康发展。3月,各地开始鼓励租赁公司复工,促进市场复苏。福建省、深圳市和长春市发布了企业复工指导意见,要求加强复工人员的健康管理,控制复工人员进入社区看房人数,遵守社区防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州和郑州都为发展租赁住房市场发放了财政补贴。他们对新建、改建和运营的租赁住房实行一定标准的补贴。同时,他们通过补贴引导租赁企业和个体房东在政府租赁平台上注册。

住房租赁市场作为我国房地产市场长效机制的重要组成部分,近年来已成为国家鼓励发展的重点。据调查数据显示,受疫情影响,今年1月和2月我国出租屋企业登记量低于往年同期。2月份,注册企业的数量只有5550家

根据调查数据,受相关政策和人们生活消费习惯变化的影响,中国租赁住房企业的注册量在过去五年呈几何增长,2019年达到36.7万家企业的新高,比2018年增长32.5%。尽管中国房屋租赁市场的规模正在逐步扩大,但企业的素质仍然参差不齐。注册资本不足500万元的租赁企业占总数的60%,而注册资本超过5000万元的企业仅占8%。龙头企业和中小企业的资源呈现出不均衡的分布趋势。

记者发现,在疫情期间,租赁公司的经营负担加重,现金流紧张,风险进一步放大。一方面,租赁企业房屋的出租率下降,空置率上升。根据壳牌研究所的数据,在疫情期间,全国蛋壳公寓的总入住率下降到75%,比去年同期下降了20%。由于这种流行病,100万套自由管理的房屋平均空置15天。企业的直接损失预计将超过6亿元。

另一方面,由于许多城市住宅区的封闭管理,大量租户无法入住并要求退租或免租,从而增加了租户违约的风险,使企业更难收取租金。在疫情期间,不到50%的租户免费,蛋壳和其他长期租赁公寓企业返回租赁城市。许多房客以不可抗力为由要求豁免。

“一般来说,租赁公司的风险承受能力较低。由于长期租赁公寓是一个低利润行业,许多企业仍处于亏损状态。受疫情影响,他们的现金流更加紧张,负担更加沉重。一些中小企业甚至面临破产的风险。”黄辉说。

近年来,房屋租赁企业在资金的帮助下发展迅速,但大多仍处于封闭阶段,盈利困难。中国房地产估价师协会副会长柴强认为,房屋租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳定的盈利模式和风险防范机制。

疫情对房屋租赁企业的抗风险能力提出了更高的要求。据北京房地产中介协会秘书长赵介绍,长期租赁公寓投资回报期长。近年来,热钱的涌入助长了租赁企业的“虚火”。企业还没有认识到租赁业的属性和规律。一些企业过于注重规模扩张,忽视自身管理能力的提高,缺乏危机意识。一旦遇到“黑天鹅”,这些企业很容易陷入经营危机。

企业经营承压

  抗风险能力待提高

尽管疫情的发展将分阶段影响长期公寓租赁企业的生活环境,但该行业长期稳定发展的趋势不会改变。“租购结合”是房地产行业的一项长期机制。优质生活是消费升级背景下的必然要求。

根据壳牌研究所的一项调查,这种流行病对租户生活的实际影响的最高比例是“无法进入出租住宅区”,比例为51.69%,即近一半的租户在返回他们居住的社区时遇到困难。由于防疫和控制的要求,许多社区采取了关闭措施。由于社区关闭,一些租户无法进入,或者需要更复杂的程序才能进入。这不仅给租户带来不便,也给租赁公司的业务发展带来挑战。与此同时,它也揭示出,大多数房客没有得到与房主同样的待遇,甚至受到歧视。

“维护同租同购权是租赁市场健康发展的重要基础,租户权益的保护需要今后进一步探索。黄辉说,疫情发生后,一方面要加强对租赁立法的支持,使承租人的权益得到明确的保护

随着租户的不断回归,疫情对房屋租赁企业的影响有所缓解。不过,柴强强调,对于过去没有进入盈利轨道的房屋租赁企业来说,目前的情况只是略有缓解。如果疫情反复、正常化、持续,压力不断累积,也不排除房屋租赁企业因经营困难而倒闭的现象,甚至导致房屋租赁行业的洗牌。

"这种流行病对长期公寓的运营提出了更高的考验。"黄辉表示,长期公寓的商业模式决定了其租金成本高、利润率低、抗风险能力差。疫情过后,长期租赁公寓企业需要进一步审视自身的经营模式,推进精细化经营,做好“以产定收”的库存管理,以保持健康的现金流,确保企业的可持续发展。如果规模盲目扩大,租金难以保证,企业将面临巨大的风险,一旦遇到市场变化,这种风险可能是不可持续的。(经济日报,中国经济网记者王祎晨)

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